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Economie

Investir dans l’immobilier, un bon placement ?

En ces temps de crise, et à condition qu’il soit bien maîtrisé (coût d’entretien et de gestion, coût du crédit, marché non saturé et donc acheteurs ou locataires potentiels…), l’investissement immobilier reste une valeur sûre et le meilleur des placements pour bénéfi cier d’un rendement immédiat ou se constituer un patrimoine.
Principaux atouts : une valorisation dans la durée ; une bonne rentabilité locative (selon le type de produit) ; la transmission d’un patrimoine à ses proches, des avantages fi scaux (selon la formule)…
Plusieurs options s’offrent à vous : investir sur le fenua, en métropole ou à l’étranger.

Investir sur le fenua

Investir sur le fenua reste un bon placement. Mais tout dépend du type de bien et de sa localisation.

Tahiti

Communes et districts actuellement en vogue

Malgré des variations selon le type de biens proposés par les agences immobilières de la place, quatre communes sont très largement plébiscitées par la clientèle pour louer ou acheter à Tahiti (par ordre de priorité) :
• Papeete, Pirae, Arue et Punaauia pour l’Agence Degout.
• Punaauia, Pirae, Faa’a, Papeete à la location ; Punaauia, Faa’a, Papeete, Pirae à la vente pour Cogep.
• Papeete, Punaauia, Faa’a pour Jeanine Sylvain. « Punaauia, reste et restera une valeur sûre dans la location de standing en raison de nombreux critères et notamment le fait que c’est la commune qui a le plus de lotissements, dont les plus recherchés comme le Lotus ou Tetavake », précise Cédric Leleu. « Les hauteurs de Faa’a (St Hilaire et Pamatai) ont également la côte car proches de la ville et assez résidentiels... », précise t’il. À Papeete, les quartiers de St Amélie ou la Mission sont également toujours aussi prisés « car ils sont situés en ville et la circulation ne s’améliorant pas c’est un critère de plus en plus discriminatoire ! »
• Papeete et Punaauia à la location et à la vente chez IDP.
Les biens de prédilection sur Tahiti, selon Stéphane Glavinaz, gérant de Cogep sont « les appartements de type F2, aussi bien à la location qu’à la vente ».
Une analyse corroborée par Cyria Morgant, gérante d’IDP, qui précise : « Les F2, avec une demande largement couverte aujourd’hui. »

 

 

Les prix

Sur une zone s’étalant d’Arue à l’extrémité de Punaauia, la fourchette moyenne des loyers s’établit comme suit, précise t-on chez Cogep :
• Appartements :
F2 : de 90 000 à 125 000 Fcfp
F3 : de 125 000 Fcfp à 250 000 Fcfp
F4 : à partir de 185 000 Fcfp.
• Maisons :
F3 à partir de 150 000 Fcfp
F4 : à partir de 250 000 Fcfp
F6 à partir de 280 000 Fcfp

La fourchette moyenne des prix à la vente s’établit également comme suit :
• Terrains : 19 000 000 Fcfp
• Appartements : à 22 000 000 Fcfp
• Maisons : à 40 000 000 Fcfp.

« Globalement, à l’exception de certains produits (lotissements, quartiers, bords de mer…), plus on s’éloigne de la « capitale », moins l’immobilier est cher », précise Jean-Claude Degout. Selon ce professionnel, les communes les plus chères à la vente et à la location sont : Papeete, puis Faa’a, Punaauia, Pirae et Arue. Les communes les plus abordables (-10 à -15 % des prix de référence) sont Paea, Mahina et Papenoo. Enfin, les communes et districts les moins chers sont Faaone, Taravao, Papara et Papeari, auxquels il faut enlever -20 à -25 % des prix à la vente et à la location.

Analyse du marché

L’immobilier n’a pas échappé à la crise. Mais la conjoncture internationale n’est pas la seule responsable des variations négatives du secteur.
« Globalement, aujourd’hui, l’offre étant supérieure à la demande, on a du mal à tout louer », reconnaît Cédric Leleu, de l’agence Jeanine Sylvain. « Le nombre de résidences ces dernières années a considérablement augmenté mais pas la demande... D’où une chute des loyers, ceci étant particulièrement vrai pour les F2. Quant à la vente, il est très difficile de trouver des maisons de qualité, avec des prestations correctes au-dessous de 40 MFcfp… »

Stéphane Glavinaz de Cogep confirme la tendance : « Sur le marché de la location résidentielle, nous assistons souvent à des négociations de prix qui peuvent atteindre dans certains cas - 20 % à -25 % du loyer initialement fixé. De plus, le plafonnement obligatoire de certains loyers d’appartements financés via la loi Girardin a tendance à orienter le marché locatif à la baisse. Pour les ventes, les offres d’achat qui nous sont remises par les acquéreurs potentiels sont généralement inférieures de 10 % à 15 % au prix affiché. La crise économique est passée par là, c’est certain. Mais elle n’a fait qu’amplifier un mouvement de baisse déjà amorcé il y a plus de deux ans, dû à un déséquilibre entre l’offre et la demande, notamment sur les appartements de petite surface. »

Le responsable de l’agence Degout avance également d’autres facteurs : « Sur l’agglomération, le marché des appartements est totalement saturé, les loyers ont perdu 20 % sur les trois dernières années et les prix à l’achat ont baissé d’autant. Le seul produit stable est le terrain, il reste une valeur sûre, recherché compte tenu des problèmes fonciers, du coût des réseaux VRD en lotissements, de la situation géographique des îles où il n’existe plus beaucoup de terrains plats. Le marché de l’immobilier, qui n’est pas extensible en Polynésie, est effectivement plombé par la conjoncture économique et politique. Mais aussi par plusieurs facteurs : selon moi, on aurait dû arrêter la défi scalisation en 2002, car aujourd’hui de nombreux immeubles sont vides. Il aurait fallu à ce moment-là basculer sur le logement intermédiaire, car il y a une grosse demande. »

Où investir ?

Quelles sont les communes en devenir, à privilégier pour investir ? Petit tour d’horizon des préférences des professionnels…

« Pour moi, Arue, car c’est une commune bien gérée et qui remporte tous les ans la palme pour sa gestion écologique, qui est relativement proche de la ville et apparemment stable politiquement aussi », estime Jean-Claude Degout, « et Moorea qui reste une « petite niche », une île encore préservée près de Papeete »

Le président de JCM penche plutôt pour Mahina et Punaauia : « Il y a un potentiel à Mahina qui a été « coincée » pendant des années et qui se désenclave actuellement, où il existe de beaux lotissements et qui, démographiquement n’est pas saturé et toujours Punaauia, qui reste une valeur sûre. »

Stéphane Glavinaz de Cogep privilégie également Punaauia, mais aussi Faa’a en raison « d’une offre importante sur le foncier ».

Quant à Cyria Morgant, gérante d’IDP, le secteur où investir en priorité est la zone d’entrée Est de Papeete : « La demande est devenue plus forte ces derniers mois par rapport à l’offre peu importante sur ce secteur. » Plusieurs raisons expliquent ce phénomène : « L’ouverture du futur hôpital favorise la zone de Pirae et d’Arue. La construction du nouveau centre de l’OPT, qui devrait regrouper les fi liales du groupe, doit être relancée en 2010 sur l’avenue du Prince Hinoi, confirme également que l’entrée Est de Papeete se développe fortement. Parallèlement, la zone de Punaauia est saturée de projets immobiliers et nous constatons depuis 2004 une chute des loyers sur cette zone malgré les atouts de cette commune. »

Moorea

Si vous penchez pour un investissement immobilier sur l’Ile soeur, sachez que là aussi les prix sont fonction du type de biens et de leur localisation.

Districts actuellement en vogue et prix

• Loyers moyens : 120 000 Fcfp/mois pour un T3 (150 000fcfp/mois pour un T4)
• Prix de vente moyens : 30 à 40 MFcfp (maison + terrain côté montagne).
« Le centre névralgique de Moorea, le plus recherché et le plus cher autant à la location qu’à la vente, est constitué de la zone proche du quai des ferries et de l’aéroport, soit 15 km en partant de chaque côté », explique Annie Bonpays représentante sur l’île de l’agence JP Marquant. « Mais avec des variations : le plus couru est le secteur allant du quai à l’hôtel Hilton (Pihaena). De même les prix varient à la hausse si le logement est situé côté mer, dans une résidence, avec vue sur la mer… Pour résumer : à la vente, Bel Air et le secteur allant de Maharepa jusqu’au Hilton sont très demandés et se vendent bien ; quant aux locations, Bel Air et Maharepa se louent rapidement. »

Une analyse corroborée par Jérôme Berton représentant à Moorea de l’agence Degout : « Globalement, les 9/10e de la demande de location concernent le secteur allant d’Afareaitu à la Baie de Cook ; et à la vente, le même secteur, mais étendu à Pihanea et Maatea. À l’intérieur de ce périmètre, le secteur proche du quai concentre toutes les attentions : il devient une banlieue résidentielle de Papeete pour les gens qui travaillent là-bas (voir le nombre de passagers matin et soir au quai et à l’aéroport), au-delà de 15 minutes de trajet en voiture, les clients hésitent à venir habiter sur Moorea. C’est aussi vrai pour les gens de l’île qui travaillent sur Tahiti : le manque de travail sur Moorea - et notamment sur Haapiti - concentre les demandes près du ferry. »

Analyse

Sur Moorea, la crise s’est également faite sentir avec une baisse moyenne de 25 % des prix à la vente et de 11 % à la location selon Annie Bonpays. Une tendance nuancée par Jérôme Berton : « À la location, cela dépend des produits, sur les beaux meublés la baisse ne s’est pas faite réellement sentir. Quant à la vente, la baisse est de l’ordre de 10 %. »

Où investir ?

Pour Annie Bonpays (JP Marquant) « Dans un rayon de 15 km autour du quai en partant à droite ou à gauche, et peu importe le côté (montagne ou mer) ! ».
Selon Jérôme Berton (Degout), « En priorité à Temae (motu proche du golf, de l’aéroport et du bateau), en Baie de Cook, mais aussi à Maharepa. »

Bora Bora

Selon le représentant de JCM sur Bora Bora, c’est Matira qui concentre toutes les attentions.

Districts actuellement en vogue et prix

• Types de logements prioritairement demandés : plutôt des terrains en bord de mer.
• Districts en vogue : Matira.
• Fourchette moyenne des loyers : 100 000 Fcfp à 150 000 Fcfp pour un T1 à T2.
• Fourchette moyenne des prix à la vente : selon l’emplacement, la vue etc., le prix peut considérablement varier : 33,9 MFcfp à 500 MFcfp !

Où investir ?

Matira et Vaitape.

Huahine

Districts actuellement en vogue et prix

• Secteur prisé : Parea (Huahine Iti), avec de beaux bords de mer et Fare (chef-lieu).
• Fourchette moyenne des loyers : 60 à 100 000 Fcfp pour une maison de 3 chambres.
• Fourchette moyenne des prix à la vente : 20 à 25 MFcfp.

Analyse

Trait marquant de cette île : « Peu de biens sont proposés à la vente », explique Jean-Claude Degout (Agence Degout).
Une analyse partagée par le responsable de JCM sur l’île : « Il y a beaucoup de négociations directes, le marché de la location est déréglé. C’est une île en crise depuis des années. Les loyers ont augmenté avec le projet de Resort comprenant un golf, mais sont revenus à leur niveau initial, du fait que ce projet n’est pas encore fi nalisé et que des structures d’hébergement ont fermé. »

Où investir ?

« Fitii, au lieu-dit « La Nasa », le plus beau site de l’île » selon JCM.

Raiatea

Districts actuellement en vogue et prix

Commune la plus prisée : Uturoa et 5 km autour de la ville.
• Prix moyens à la location : 1 200 Fcfp/m2 (120 à 150 000 Fcfp maison 3 chambres de 100 m2)
• Prix moyens à la vente : 25 à 40 MFcfp (maison 3 chambres de 100 m2 ; terrain : 5 000 à 9 000 Fcfp/m2).

Analyse

« Le marché fonctionne essentiellement par le bouche à oreille, peu de biens sont disponibles en agence », reconnaît Jean- Claude Degout.
« Le marché est très déréglé », explique le responsable de JCM à Raiatea. « Un terrain peut se négocier entre 850 et 1 000 Fcfp/m2 si le propriétaire a un besoin urgent d’argent ».
La crise s’est également invitée à Raiatea, avec une baisse des loyers de 20 à 25 % et une baisse des prix à la vente de 25 %.

Où investir ?

Pour le responsable de JCM, « dans la commune de Taputapuatea, car avec la route traversière, elle sera désenclavée : plus de plages de sable blanc et de bords de mer disponibles. »

Investir en métropole

 

les SCPI ont la cote

Si vous ne souhaitez pas investir sur le fenua, pour y habiter ou pour louer, une seconde option s’offre à vous : investir en métropole.

« L’immobilier est un placement incontournable dans un patrimoine : les revenus locatifs sont indexés, il y a des perspectives de plus-value à long terme, et l’on peut bénéfi - cier de l’effet de levier du crédit », explique Françoise Syx, directrice régionale de Crystal Finance Polynésie. « L’immobilier locatif est ainsi une réponse adaptée à ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine, le diversifi er, préparer leur retraite ou les études des enfants, en s’assurant des revenus futurs. Les conditions sont idéales pour investir en France métropolitaine aujourd’hui : les taux de crédit sont très bas et les prix de l’immobilier se sont stabilisés. »
Les solutions préconisées par Crystal Finance à ses clients de Polynésie pour leurs investissements immobiliers sont notamment celles les dispensant des soucis de gestion locative - ce qui est important compte tenu de l’éloignement - mais également celles susceptibles, dans certains cas, de diminuer la pression fi scale. Pour mémoire, en effet, les revenus locatifs en métropole perçus par un non-résident sont soumis en règle générale à un taux minimum de 20 %.

Première possibilité : le LMP ou LMNP (Loueur en Meublé Professionnel ou Non Professionnel) qui peut s’effectuer dans des résidences étudiantes, de tourisme urbain, de tourisme-vacances ou encore des résidences pour seniors.
« Cette formule permet d’éliminer tout souci de gestion puisque les loyers sont garantis par bail commercial », explique Françoise Syx. « Ce régime permet également d’optimiser la fi scalité car la TVA payée sur le prix d’acquisition est récupérable et tout ou partie des revenus garantis est exonérée d’impôt grâce à l’amortissement.»

Autre formule phare : les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) de rendement ou investissement en « pierre papier ». Cette formule consiste en l’achat de parts de sociétés qui acquièrent et gèrent un patrimoine immobilier locatif diversifié (logements, commerces, bureaux…). Avantages : un patrimoine diversifi é avec une mutualisation, donc une réduction du risque (par zones géographiques, nature des biens, locataires) ; l’absence de tout souci de gestion car elle est réalisée par des professionnels ; des loyers réguliers et des revenus nets de charges...

Il existe également une autre solution pour créer des revenus futurs, souligne la directrice régionale de Crystal Finance : l’investissement en nue-propriété. « Il s’agit d’acquérir la nue-propriété de biens immobiliers pour 40 à 60% de leur valeur en pleine propriété. L’acquisition est assortie d’une réserve d’usufruit temporaire d’une durée de 15 à 20 ans au bénéfi ce d’une société exploitante. Cette société assurera la gestion locative, percevra les loyers et prendra à sa charge l’intégralité des dépenses et de la taxe foncière. Au terme de l’usufruit, l’investisseur récupère automatiquement et gratuitement la pleine propriété du bien, remis en l’état par l’usufruitier. Le nu-propriétaire réalise un investissement immobilier en maximisant sa plus-value, en éliminant les impôts et charges ».

Enfin, l’on peut préférer des acquisitions immobilières plus traditionnelles, mais, souligne Crystal Finance, « il est important de s’entourer de partenaires renommés pour la pérennité de leurs réalisations. Nous conseillons donc des programmes en fonction de l’excellence de l’emplacement, de la qualité de construction d’opérateurs réputés, du rapport qualité/prix et de la compétence du gestionnaire » (immeubles de standing dans un environnement préservé, constructions implantées au coeur des métropoles les plus recherchées, appartements, hôtels particuliers et propriétés de grand standing dans les meilleurs quartiers).
« Pour résumer, conclut Françoise Syx, un investissement immobilier doit être adapté à sa situation et ses objectifs en termes de fi scalité, de succession, de revenu, de liquidités ou de rendement. Nous préférons orienter nos clients sur le marché immobilier français pour qu’ils aient la totale maîtrise de leur projet : choix des partenaires, connaissance de la réglementation notamment pour la rédaction des actes notariés, langue, investissement en euro, stabilité… ».

Pour Cogep, les SCPI de rendement sont également l’un des produits clés : « Aujourd’hui, clairement, pour quelqu’un qui veut faire un placement dans l’optique de générer des revenus locatifs, c’est la meilleure formule car elle assure un revenu trimestriel stable et pérenne sans aucun souci de gestion », estime Stéphane Glavinaz, gérant. « Mais à condition que ces SCPI soient sélectionnées par des professionnels avec une bonne société de gestion derrière. Il ne suffi t pas de regarder les classements fi nanciers de telle ou telle SCPI sur l’année. Il faut faire une analyse fouillée, regarder l’évolution sur plusieurs années, éplucher les rapports d’activité et prendre en compte plusieurs critères notamment les emplacements des boutiques, bureaux…»

Même en temps de crise, les SCPI semblent, mieux que d’autres produits, tirer leur épingle du jeu : « Tous les secteurs d’activité qui louent des locaux commerciaux ne sont pas en crise et les supports sont multiples, donc les variations sont minorées. De plus, notre travail est de sélectionner les SCPI les plus résistantes auxquelles nous faisons passer un « stress test » avec des simulations d’évolution des revenus futurs qui prennent en compte différents paramètres tels qu’une possible augmentation des impayés ou de la vacance locative afi n d’évaluer la capacité de la SCPI à continuer à servir un revenu élevé dans un contexte d’aggravation de la conjoncture économique.»

Des parts libellées en euro avec une disponibilité rapide de tout ou partie ; un patrimoine transmissible facilement et un rendement alléchant (actuellement sur certaines SCPI il peut avoisiner les 6 % pour l’exercice 2010) et sans pour autant être à la base Crésus (l’achat minimum de dix parts coûte entre 500 000 Fcfp et 1 M Fcfp), plaident en faveur de ce placement « tranquille par excellence ». Mais il y a également l’investissement immobilier « coup de coeur », celui effectué hors du territoire…

Investir à l’étranger

la nouvelle-Zélande attractive

Avec la crise et l’effondrement du secteur immobilier, qui n’a pas rêvé de s’offrir un petit pied-à-terre en Californie ou en Nouvelle-Zélande… ? Certes, les prix sont alléchants, mais pour autant sontils toujours synonymes de bonnes affaires ? Analyse avec le gérant de Cogep.
« L’essentiel de notre activité s’effectue sur les marchés polynésien et métropolitain », explique Stéphane Glavinaz. « Nous ne sommes pas spécialistes des investissements à l’étranger, mais nous commençons à nous positionner et cela amène de notre part certaines remarques. Différents programmes immobiliers en Asie, aux Etats- Unis, en Australie… nous sont en effet régulièrement proposés. Mais par principe, nous ne commercialisons pas les produits que nous ne connaissons pas. Ce qui implique de nombreuses visites sur place ; d’être confi ant dans les opérateurs, dans la qualité de la construction, des prestations, de l’emplacement… Conclusions : à l’étranger, il ne faut pas que la parité avantageuse de la devise soit le seul critère de choix. ».
Pour ce professionnel, toutes les places ne sont donc pas bonnes à investir.

Nouvelle-Calédonie

« La hausse des prix a été forte ces dernières années et il semblerait que le marché marque une pause actuellement », estime Stéphane Glavinaz. « Cependant, le Grand Nouméa est très étendu en superficie et il y a bien évidemment des spots incontournables. Mais un point important peut freiner les ardeurs des investisseurs : le référendum d’autodétermination à partir de 2013. »

États-unis

« Le marché immobilier américain est sinistré : un bien résidentiel sur sept est aujourd’hui vide », poursuit le gérant de Cogep. « Et l’on n’a pas encore vécu tous les effets de la crise des « subprimes » Il faut donc rester prudent. » Autre frein soulevé : des taxes et frais de gestion liés à l’immobilier relativement élevés.

Canada

Le Québec fait rêver, avec de bonnes perspectives d’investissement, « mais qui est trop éloigné de la Polynésie française » souligne Stéphane Glavinaz. « D’où la difficulté de bien choisir et de gérer son bien.»

Australie

« C’est un marché avec des contraintes spécifiques, notamment à la revente », poursuit le gérant de Cogep. « Il faut se renseigner et prendre toutes ses précautions selon le type d’investissement envisagé.»

Nouvelle-Zélande

C’est la place immobilière qui monte et sur laquelle mise actuellement Cogep. Outre sa relative proximité du fenua, le coût assez peu élevé des billets d’avion et le climat agréable ; les possibilités d’études, de pratique de sports et de soins médicaux font de la Nouvelle-Zélande l’une des destinations préférées des Polynésiens. « Toutes ces prestations offertes sont bien pratiques, de plus c’est un pays où l’investissement étranger est accueilli favorablement », explique Stéphane Glavinaz. « On trouve de très bons produits de standing à des prix corrects, avec des normes de construction, de matériaux, d’équipement… de qualité. Et cette qualité du produit fera le succès de la revente.»

Alors investissement immobilier, un bon choix ? Oui !
Mais à condition de respecter certaines règles :
• Prendre le temps de rechercher le programme qui correspond à ses besoins, ses envies et son budget.
• Bien choisir l’emplacement, qui aura des répercussions sur la vie pratique, mais aussi la valeur patrimoniale du logement, son potentiel locatif…
• Veiller à la qualité du bien (construction, prestations et équipements) et aux références du promoteur, comme du gestionnaire.

Sylvie Jullien-Para

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